ŚWIADECTWO CHARAKTERYSTYKI ENERGETYCZNEJ BUDYNKU

Świadectwo charakterystyki energetycznej to wydany przez upoważnionego specjalistę dokument, który określa wielkość zapotrzebowania energii niezbędnej do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu czyli energii na potrzeby ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji.

W świadectwie ocenia się wielkość zapotrzebowania na energię wynikającego z przeznaczenia i standardu budynku oraz jego systemów instalacyjnych czyli na podstawie jego stałych, obiektywnych cech, a nie na podstawie pomiaru zużycia energii, które może się zmieniać w zależności od sposobu użytkowania i zwyczajów użytkowników. 

Ustawa z dnia 19 września 2007 r o zmianie ustawy Prawo Budowlane (Dziennik Ustaw nr. 191 z dnia 18 października 2007 r. poz. 1373) wprowadza w Polsce system świadectw energetycznych dla budynków o różnej funkcji i przeznaczeniu, ich samodzielnych części) oraz lokali mieszkalnych, a także system kontroli źródeł ciepła (kotłów) i urządzeń klimatyzacyjnych.

Przepisy ustawy wdrażają postanowienia dyrektywy 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady Unii Europejskiej z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Ta dyrektywa jest jednym z elementów polityki energetycznej UE, której celem jest ograniczenie zapotrzebowania energii, konieczne ze względu na bezpieczeństwo energetyczne i ochronę środowiska.

Świadectwa energetyczne to:

• nowe źródło oceny jakości użytkowej i wartości rynkowej budynku lub lokalu,
• to obiektywna ocena cech energetycznych budynków, ich wyodrębnionych części i lokali mieszkalnych,
• to pełna świadomość jakości energetycznej budynków i lokali dla ich właścicieli, nabywców i najemców
• to impuls skłaniający do projektowania i budowy budynków energooszczędnych oraz do termomodernizacji budynków istniejących.
• to rynkowe narzędzie stymulowania oszczędności energii w budynkach i lokalach mieszkalnych

Świadectwo zawiera :

• Podstawowe dane dotyczące budynku i wielkość energii niezbędnej na potrzeby ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji, klimatyzacji, a w przypadku budynków niemieszkalnych także energii na potrzeby oświetlenia. oraz wskaźniki porównawcze wyrażone w kWh/m2*rok,
• Wytyczne i wskazania możliwych usprawnień dla obniżenia zapotrzebowania energii.

W aktualnie obowiązujących przepisach przewidziano, że momentem, w którym świadectwo charakterystyki energetycznej powinno zostać przekazane nabywcy lub najemcy, jest zawarcie umowy sprzedaży lub umowy najmu. Jeśli zbywca albo wynajmujący nie wywiąże się z tego obowiązku, nabywca albo najemca może w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy wezwać pisemnie zbywcę lub wynajmującego do przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. Co ważne, nabywca lub najemca nie może zrzec się prawa do tego wezwania. W przypadku, gdy świadectwo charakterystyki energetycznej nie zostanie przekazane w terminie wspomnianych 2 miesięcy, nabywca albo najemca może – w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży – zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego.

Podstawowym aktem prawnym dotyczącym świadectw charakterystyki energetycznej jest ustawa z dnia 19 września 2007 r o zmianie ustawy Prawo Budowlane (Dz.U.191, poz.1373). Ustawa wprowadza obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, podaje rodzaje budynków w stosunku do których ten obowiązek się stawia, a także określa kto może sporządzać świadectwa.

Sporządzenie świadectwa powinien zapewnić właściciel budynku. Świadectwo powinno być udostępnione nabywcy lub najemcy budynku lub lokalu przy oddaniu budynku do użytkowania, przy sprzedaży i wynajmowaniu nowemu najemcy.

Sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej obowiązuje od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawa ustala, że minister właściwy do spraw budownictwa wydaje:

• Rozporządzenie w sprawie sposobu przeprowadzenia i zakresu programowego szkolenia i egzaminu oraz wysokości opłat za szkolenie i egzamin.
• Rozporządzenie w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego oraz sposobu sporządzania świadectw.

Przepisy wprowadzające obowiązek wykonywania świadectwa energetycznego stanowią część art.5 Prawa Budowlanego, w związku z czym ich nieprzestrzeganie (nie wykonanie świadectwa lub wykonanie niezgodne z przepisami ustawy) podlega karze grzywny zgodnie z art. 93 pkt.1.

Jako zabezpieczenie przed nierzetelnym sporządzaniem świadectw w ustawie stwierdza się, że świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny o rękojmi za wady.

Ten przepis powoduje, że w przypadku stwierdzenia, że świadectwo przedstawione nabywcy lub najemcy zawiera nieprawdziwe informacje o wielkości zużycia energii – właściciel sprzedający lub wynajmujący budynek lub lokal może być zmuszony do zwrotu części pobranej zapłaty lub do obniżenia wysokości czynszu ustalonej w umowie. Dalszą konsekwencją może być dochodzenie od autora nieprawidłowo opracowanego świadectwa pokrycia strat poniesionych przez właściciela na drodze sądowej.

Cechy energetyczne decydują o koszcie eksploatacji, a także mają istotny wpływ na komfort użytkowania pomieszczeń w budynkach. Dlatego dla nabywców i najemców powinna być zapewniona pełna dostępność danych charakteryzujących jakość energetyczną budynku. Wprowadzenie oceny energetycznej umożliwia dokonywanie w pełni uczciwych transakcji sprzedaży i wynajmu. Świadectwo ułatwia właścicielowi wiarygodne przedstawienie walorów budynku lub lokalu oferowanego do sprzedaży lub wynajmu, a jednocześnie dla nabywcy lub najemcy stanowi zabezpieczenie przed ewentualnymi nieujawnionymi wadami kupowanego czy wynajmowanego budynku lub lokalu.

Świadectwa energetyczne stwarzają sytuacje pełnej jawności charakterystyki energetycznej budynków dla ich właścicieli, nabywców i najemców, a także powinny: przyczynić się do stałego zmniejszania zużycia energii związanej z użytkowaniem budynków.

Świadectw powinno :

• zachęcić do projektowania i budowy budynków energooszczędnych
• zachęcić do poprawy cech energetycznych budynków istniejących,
• być elementem w konkurencji rynkowej przy wynajmie i sprzedaży budynków

• Właściciel budynku lub lokalu przeznaczonego do sprzedaży lub najmu ma możliwość uzyskania ceny sprzedaży lub czynszu najmu odpowiedniej do wysokiej jakości budynku czy lokalu.
• Nabywca i najemca budynku lub lokalu ma wiarygodne i obiektywne informacje o charakterystyce energetycznej budynku oraz o spodziewanych kosztach eksploatacji.
• Deweloper lub wykonawca nowego budynku ma możliwość uzyskania za realizację budowy ceny odpowiadającej wysokiej jakości budynku.

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest wydawane na okres 10 lat. Ulega on skróceniu, jeżeli obiekt został po 1 stycznia 2009 r. przebudowany lub wyremontowany tak, że zmieniła się jego charakterystyka energetyczna. Po wygaśnięciu ważności świadectwa energetycznego właściciel będzie obowiązany do jego ponownego uzyskania.

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku powinno być przechowywane wraz z innymi dokumentami przez cały czas istnienia obiektu. Jeżeli dla budynku jest wymagane prowadzenie książki technicznej obiektu budowlanego, wówczas świadectwo stanowi jej część. W przypadku domów jednorodzinnych, dla których taka książka nie jest wymagana, i samodzielnych lokali mieszkalnych lub użytkowych świadectwa muszą być przechowywane tak, aby można było je udostępnić podmiotom uprawnionym na każde żądanie (na przykład inspektorom nadzoru budowlanego).

W budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 1000 m2, który jest zajmowany przez organy administracji publicznej lub w którym są świadczone usługi znacznej liczbie osób, jak: dworce, lotniska, muzea, hale wystawiennicze, świadectwo charakterystyki energetycznej powinno być umieszczone w widocznym miejscu. Powinno być także udostępnione nabywcy prawa do budynku czy lokalu mieszkalnego lub użytkowego objętego obowiązkiem jego uzyskania. Przez „udostępnienie” można rozumieć zarówno przekazanie, jak i okazanie tego dokumentu. Wydaje się jednak, iż ustawodawcy chodziło o wydanie dokumentu nabywcy. Skoro świadectwo jest dokumentem związanym z daną rzeczą (budynkiem), to powinien on być wydany wraz z tą rzeczą osobie, która nabywa jej własność.

Zawartość przełącznika

Osoby, które spełnią jedno z trzech kryteriów:

• Będą mieć uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, a także do projektowania i wykonawstwa w specjalności konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej;
• Odbędą szkolenie i złożą z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej;
• Odbędą nie mniej niż roczne studia podyplomowe na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewnych w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.

Prawodawca nie określił w przepisach formy wydawanego dokumentu, treść art. 5 Prawa budowlanego prowadzi do wniosku, że świadectwo powinno mieć formę zwykłego zaświadczenia. Jest ono wydawane na żądanie zainteresowanego właściciela budynku, zatem cena zostanie ustalona w negocjacjach między nim a specjalistą wydającym świadectwo.

Zawartość przełącznika

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości zużywanej energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Dla nabywcy rzeczy ma to ten skutek, że może on wysunąć przeciwko swojemu kontrahentowi (sprzedającemu) roszczenie.

Nabywca Świadectwa Energetycznego ma prawo:
 

• Odstąpić od umowy sprzedaży za zwrotem zapłaconej ceny (art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego). Odstąpienie realizuje się poprzez oświadczenie o odstąpieniu złożone przez nabywcę kontrahentowi tak, aby mógł on się z nim zapoznać. W oświadczeniu należy wskazać wadę, która stanowi podstawę odstąpienia. Złożone prawidłowo oświadczenie niweczy umowę od samego początku (należy uznać, że umowa nigdy nie została zawarta);
• Rzecz zatrzymać, ale żądać obniżenia należnej, także już zapłaconej, ceny (art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego) – w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy sprzedanej uległa obniżeniu na skutek istnienia wady. Należy podkreślić, że w polskim orzecznictwie Sądu Najwyższego pojawiła się teza, że nabywca nie może skorzystać z tego uprawnienia, jeżeli jest znaczna trudność w ustaleniu wysokości obniżenia wartości rzeczy na skutek istnienia wady (zob. uchwalę SN z 21 marca 1977r., III CZP 11/77, opublikowaną w 0SNCP 1977, nr8, poz. 132).

Powyższe roszczenia mają charakter alternatywny, co oznacza, że wybór jednego eliminuje drugie. Wybór należy tutaj oczywiście wyłącznie do nabywcy. Nabywca nie może jednak wysunąć żadnego roszczenia, jeżeli o wadzie wiedział (to znaczy wiedział o nieprawdziwości informacji zawartych w świadectwie). Ważne jest, że strony w zawartej umowie sprzedaży mogą wyłączyć lub ograniczyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Nie dotyczy to jednak w zasadzie umowy zawartej z konsumentem (osobą fizyczną w zakresie niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową). Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli zbywca zataił podstępnie wadę przed nabywcą {art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego).

Wzór świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku mieszkalnego według Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 6.11.2008r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielna całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej.